Iniciativa de Reforma Fiscal 2014

Como es de nuestro conocimiento el pasado 8 de septiembre el Ejecutivo Federal presentó su paquete económico para el año 2014 y en él incluidos algunas importantes reformas o modificaciones a las disposiciones fiscales vigente las cuales traen impactos significativos para diversos sectores de la economía y sin duda uno de los más afectados será  el sector inmobiliario en el cual nos enfocaremos a continuación. 

IETU / IDE

Tomando como argumento el llevar a cabo una simplificación fiscal, uno de los estandartes principales de la mencionada reforma fiscal es la derogación o eliminación de dos impuestos federales: el Impuesto Empresarial a Tasa Única e Impuesto (IETU) a los depósitos en efectivo (IDE).

Con respecto a la eliminación del IETU, se vislumbran en primera instancia beneficios administrativos para los contribuyentes, mas sin embargo el principal beneficio es un alivio a la carga fiscal complementaria al Impuesto sobre la renta, en el caso del IETU, sobre todo en aquellos desarrolladores que adquirieron/construyeron antes de la entrada en vigor de dicho impuesto.

De la misma manera el IDE, que nació como un impuesto de control para combatir la informalidad, se propone  sea eliminado, sin embargo las instituciones financieras continuarán obligadas a informar aquellos depósitos en efectivo excedentes a los $15,000.00

SUSTITUCIÓN DE DICTAMEN FISCAL

Como una muestra más de la simplificación administrativa para el contribuyente, se propone eliminar el dictamen fiscal por contador público registrado, situación que en nuestra opinión consideramos que solo se está sustituyendo el dictamen por la entrega de información adicional sobre la situación fiscal a que se verán obligados cierto tipo de contribuyentes y que involucra un trabajo similar al dictamen fiscal.

DESARROLLADORES INMOBILIARIOS

Con la intención de dejar de beneficiar a sectores de la economía con regímenes y reglas preferentes, el ejecutivo en su propuesta de reforma expone los siguientes cambios significativos para el sector inmobiliario:

IMPUESTO SOBRE LA RENTA

ENAJENACION (VENTAS) A PLAZOS

Es común y necesaria la venta a plazo en este tipo de negocio. Las disposiciones fiscales hoyproporcionan la opción a la empresa vendedora a plazos de únicamente sumar a sus ingresos acumulables los montos efectivamente cobrados durante el ejercicio,  dicha opción  permite diferir el impuesto sobre la renta en función de un ingreso efectivamente cobrado.

La regla general para acumular ingresos en LISR son:se reciba el comprobante que ampare el precio o la contraprestación pactada, se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el servicio, se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.

La propuesta fiscal pretende eliminar la opción de acumular al cobro, y considerar el ingreso acumulable cuando suceda cualquiera de los supuestos mencionados anteriormente. Como podrá notar el impacto puede ser brutal dado que en las operaciones de los desarrolladores inmobiliarios, el supuesto que detona la acumulación del total del ingreso  es cuando se pacta la contraprestación, obligandoque desde ese mismo ejercicio se deba acumular la totalidad de la venta.

ESTIMACIÓN DE COSTO FISCAL

Actualmente la Ley del ISR, permite a los desarrolladores inmobiliarios que realicen contratos de obra inmueble optar por una estimación del costo de la obra, la cual sirve para disminuir utilidades por los ingresos cobrados en el caso de los anticipos recibidos de sus clientes, siendo que al final de la obra se determine el costo real y en su caso la diferencia de ISR a cargo o a favor.

La iniciativa de reforma pretende eliminar esta opción, permitiendo deducir únicamente la porción del costo efectivamente devengado durante el ejercicio.

DEDUCCION DE TERRENOS

Un incentivo productivo a la industria inmobiliaria hoy vigente es el permitir que los desarrolladores puedan deducir en el ejercicio de adquisición la totalidad del costo del terreno donde pondrán en  marcha su proyecto.   La regla general para los demás contribuyentes en deducción de terrenos es que se ésta se efectué al momento de la venta del mismo.

La propuesta de reforma, al considerar que este beneficio da un tratamiento desigual entre los contribuyentes propone derogar la disposición que le da origen al incentivo fiscal actual y que el costo del terreno se deduzca al momento de la venta.  

DEDUCCION INMEDIATA DE ACTIVOS

Otro estimulo fiscal en LISR para motivar a los empresarios a invertir en activos productivos en zonas de baja densidad urbana, es decir diferentes a la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey,  consiste en aplicar porcentajes preferenciales de depreciación fiscal para los activos, es decir a generar una depreciación fiscal acelerada o como normalmente se le denomina una deducción inmediata  de inversiones. Como un rápido ejemplo la maquinaria de construcción la regla general es deducción por depreciación al 25% y la deducción inmediata o acelerada se da a una tasa de 87%.  Aunque no es un beneficio exclusivo de los desarrolladores inmobiliarios, muchos de ellos se han apegado a dicha regla preferente.

La iniciativa de reforma también pretende derogarlo al considerarlo desigual al dar tratamiento diferente a un mismo supuesto en  diversas latitudes del territorio nacional.

SIBRAS

Un régimen preferencial son las SIBRAS, aquellas sociedades que tienen  como fin primordial la adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento o la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de los mismos. Al tener tratamientos preferenciales respecto al diferimiento de impuestos, se propone eliminar los  beneficios otorgados a este tipo de sociedades. 

ENAJENACION (VENTA) DE CASA HABITACIÓN

Otra modificación significativa, esta ocasión para las personas físicas que vendan su casa habitación se propone reducir el monto de la exención de Impuesto Sobre la Renta. 

Es  decir si usted decide vender su casa habitación y pretende que la operación este exenta de ISR, primero deberá comprobar al notario que no ha vendido otra casa habitación en los pasados cinco ejercicios inmediatos y posteriormente si el monto de la venta no excede de 1.5 millones de UDIS, equivalente a 7.2 millones de pesos, la operación no estaría sujeta a ISR,  si sobre pasa del monto únicamente el excedente gravaría para efectos de ISR.

 

La iniciativa de reforma mantiene el requisito de los cinco años, solo que ahora plantea que el monto a exentar equivalga a 250 mil UDIS, aproximadamente 1.2 millones de pesos, luego entonces por el excedente se estará obligado al pago de ISR.

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.

CASA HABITACIÓN

Las disposiciones relativas al impuesto al valor agregado actúales, establecen una exención de este impuesto a las siguientes actividades:

·   La enajenación (venta) de casa habitación.

· Uso o goce temporal (arrendameinto) de inmuebles destinados a casa habitación.

· Intereses que se generen por créditos hipotecarios  de la casa habitación.

Dentro de la exposición de motivos de la reforma presentada se establece que el sector con mayores ingresos de la población es el que más se beneficia de esta exención, y que en la actualidad existen métodos más eficientes proporcionados por el Gobierno Federal para apoyar a la obtención de vivienda por lo cual se estima conveniente gravar a tasa de 16% dichas actividades.

El impacto para el sector inmobiliario es notable, ya que es un incremento directo en el precio de la vivienda; aunque el desarrollador inmobiliario no debería verse afectado directamente por este incremento en el impuesto dado que el mismo lo traslada al consumidor final, si podría ver una caída en las ventas o un ajuste en sus costos,  en cualquier caso disminuyendo utilidades. 

HOMOLOGACIÓN DE TASA IVA REGION FRONTERIZA

Un gran efecto negativo es el que se prevé por esta propuesta de homologar la tasa actual del 11% al 16% en las regiones fronterizas donde está incluida Baja California Sur,  dado a que las zonas fronterizas siguen siendo áreas vulnerables a la competitividad, principalmente ante los precios del mercado norteamericano, actualmente la tasa el consumo en la unión americana oscila entre el 8%, lo cual podría hacer más atractivo al consumidor a comprar del otro lado de la frontera; todo esto sin mencionar que ya de entrada son mercados con bienes y productos encarecidos por la cercanía a las transacciones con dólares.   

COMENTARIO FINAL

Con una iniciativa de reforma que busca la igualdad entre la esfera de contribuyentes  y eliminar regímenes preferentes de los cuales se ha abusado en el pasado,  esta propuesta de reforma tiene efectos importantes en el sector inmobiliario, el cual ha gozado de ciertos beneficios fiscales con la intención de incentivar al crecimiento económico a través de la industria de la construcción en sexenios anteriores.

Es importante recalcar que esta propuesta aun tendrá que pasar aun por los filtros legislativos, pero le sugiero que esté atento en los próximos meses a estos puntos clave que podrían afectar su negocio.

Si necesita profundizar en alguno de los temas expuestos o cualquier otro relacionado no dude en contactarme.

 

 

"Dicho artículo puede ser contraria a la interpretación de las autoridades fiscales"

 

C.P. Arturo Calderon

Teran Rojas & Associates

 

acalderon@mexicanaccountant.com